Memilih Lokasi dan Tapak Perniagaan

oleh Helmi pada 02 Sep 2004

TUJUAN UTAMA seseorang individu menceburkan diri dalam perniagaan adalah mendapatkan untung. Bagi mendapatkan keuntungan, sesebuah perniagaan itu perlu mendapat langganan yang besar daripada pengguna. Langganan yang besar sahaja tidak memastikan keuntungan kecuali kos pengeluaran yang dilibatkan dapat memberi kadar keuntungan yang berpatutan.

Keupayaan mendapatkan langganan yang menggalakkan sebahagian besarnya bergantung kepada tempat atau tapak perniagaan yang dipilih. Sebagai contoh, industri peruncitan bergantung sepenuhnya kepada tempat atau lokasi yang dipilih bagi menjamin kejayaannya. Selain daripada itu faktor tempat atau lokasi perniagaan juga penting bagi industri-industri perkilangan dan perkhidmatan. Pemilihan tempat atau tapak perniagaan berkait rapat dengan fungsi pemasaran. Aspek tempat atau lokasi perniagaan perlu dilihat daripada segi elemen ruang dalam kegiatan ekonomi manusia.

Apa Itu Teori Lokasi?

Teori lokasi mempunyai tempat dalam dunia perniagaan khususnya bagi memahami mengapa dan bagaimana wujudnya kawasan dan tempat perniagaan. Pakar-pakar perancang perniagaan mungkin dipengaruhi oleh pelaksanaan pembangunan sesebuah kawasan yang berasaskan model-model tertentu. Misalnya, pembukaan kompleks membeli-belah di pinggir bandar seperti yang terdapat di Milton Keynes, England sebagai projek perantis yang berjaya mempengaruhi ahli-ahli perancang di Eropah dan Jepun.

Kajian mengenai aspek lokasi atau penempatan kegiatan ekonomi dilakukan oleh pakar dalam bidang ekonomi geografi. Pakar ekonomi geografi melihat sistem ekonomi dengan mengambil kira elemen ruang sebagai angkubah utamanya, berbeza dengan pandangan ahli-ahli ekonomi yang menumpukan perhatian kepada sistem dan proses ekonomi. Sumbangan pakar ekonomi geografi melalui teori-teori lokasi yang dikemukakan berguna terutama sebagai asas merancang dan membangunkan kawasan-kawasan industri serta penempatan penduduk.

Teori utama yang dibincangkan oleh pakar geografi ialah Teori Pemusatan. Christaller, seorang pakar geografi terutama dalam teori pemusatan ini mengutarakan konsep lapisan atau hierarki yang tersusun dalam kedudukan sesebuah pusat bandar utama. Beliau mengatakan pusat bandar utama menjadi induk kepada pusat-pusat bandar kecil yang lain. Hubungan pusat bandar utama dengan pusat-pusat bandar kecil yang lain adalah berdasarkan tiga prinsip utama iaitu:
1. Prinsip pemasaran
2. Prinsip laluan
3. Prinsip pentadbiran

Di bawah prinsip pemasaran, beliau mengatakan terdapat dua kategori barang iaitu (a) barang-barang tinggi dan (b) barang-barang rendah. Barang-barang tinggi diertikan sebagai barang yang memerlukan kawasan pemasaran yang luas seperti kenderaan berenjin dan mesin-mesin berat. Barang-barang rendah pula dimaksudkan sebagai barang-barang yang kawasan pemasarannya terhad seperti barang makanan basah dan perkilangan kecil seperti barangan plastik. Prinsip pemasaran ini mengatakan pusat bandar utama dan pusat bandar kecil yang lain masing-masing berkongsi mengagihkan barang keluaran yang diperlukan oleh para penduduk di wilayah itu.

Di bawah prinsip laluan, pusat bandar utama dan pusat bandar kecil yang lain akan berkongsi mengagihkan keluaran barang-barang berdasarkan laluan yang paling dekat. Per-kongsian ini akan menimbulkan perkongsian dua hala antara pusat bandar utama dengan pusat bandar kecil yang lain.

Bagi prinsip pentadbiran, kedudukan pusat pengeluaran barang-barang bagi bandar kecil di kawasan bandar utama menyebabkan bandar utama ini menguasai keseluruhan pengagihan keluaran barang di kawasan yang terlibat. Bentuk yang diwujudkan oleh prinsip pentadbiran ini membawa kepada konsep penubuhan bandar raya atau metropolis.

Seorang pakar geografi Jerman bernama Losch mengembangkan lagi konsep pemusatan ini dengan menekankan kepada prinsip laluan yang sudah dihuraikan di atas. Losch menggabungkan ketiga-tiga prinsip pemasaran, laluan dan pentadbiran ini bagi menerangkan tentangan pola perhubungan antara pusat bandar utama dan pusat bandar kecil yang lain. Pola atau bentuk perhubungan antara pusat bandar utama dengan pusat bandar kecil lain boleh berbeza berdasarkan nilai k. Nilai k ditafsirkan sebagai perhubungan antara bandar-bandar kecil yang mewujudkan suatu pusat bandar besar. Misalnya nilai k = 3 menunjukkan suatu bentuk rantaian di mana setiap penempatan tiga bandar kecil akan mewujudkan suatu pusat bandar besar.

Beliau juga mengatakan perhubungan antara bandar-bandar berasaskan kepada laluan linear. Susunan bandar-bandar melalui laluan-laluan tertentu akan menjimatkan jarak perjalanan dan jumlah barangan dalam perjalanan. Losch mengatakan bentuk susunan bandar-bandar secara linear sesuai dengan tabii manusia yang berpegang kepada prinsip keselesaan. Konsep yang diutarakan oleh Losch menyebabkan lahirnya konsep tarikan dalam bidang ekonomi geografi. Konsep graviti ini yang menitikberatkan kepada prinsip laluan menyatakan tahap tindak balas antara dua pusat bandar bergantung kepada saiz bandar yang berkenaan dan jarak perjalanan di antara keduanya.

Bagaimana Pembangunan Kompleks Perniagaan dan Kawasan Perindustrian di Malaysia?

Bentuk dan corak kegiatan perniagaan dan perindustrian di Malaysia yang wujud pada hari ini adalah hasil perkembangan infrastruktur asas yang sudah digariskan oleh pemerintahan British antara tahun 1877 hingga 1948. Penekanan ke arah perindustrian adalah fenomena baru yang ditonjolkan pada tahun 1980. Asas infrastruktur yang diletakkan ini melahirkan suatu pola atau bentuk pembangunan fizikal Malaysia yang berasaskan industri-industri utama iaitu getah dan bijih timah. Pembangunan fizikal ini meliputi sistem perhubungan dan penempatan kawasan industri serta penempatan penduduk. Pusat-pusat bandar yang ada pada hari ini mempunyai kaitan dengan pembangunan industri getah dan bijih timah. Bandar-bandar seperti Kuala Lumpur, Georgetown, Seremban, Ipoh, Kuala Kangsar dan Klang adalah contoh-contoh yang nyata. Faktor ekonomi, politik dan polarisasi kaum mengusutkan lagi bentuk dan corak aktiviti perniagaan dan perindustrian di Malaysia.

Pembangunan bandar dan kawasan perindustrian adalah rangka asas aktiviti perniagaan dan perindustrian. Di samping itu, sistem perhubungan penting dalam mewujudkan suatu rantaian yang boleh menggerakkan kegiatan ekonomi secara menyeluruh. Perancangan dan pembangunan kawasan perniagaan dan perindustrian akan menentukan arah dan corak kegiatan perniagaan yang akan wujud. Pembangunan kompleks perniagaan dan kawasan perindustrian di Malaysia boleh dilihat dalam tiga peringkat:
1. Peringkat Awal (1877 - 1956)
2. Peringkat Pertengahan (1957 - 1970)
3. Peringkat Penentuan (1971 hingga sekarang)

Peringkat awal bermula dengan penguasaan politik Malaysia atau Malaya waktu itu oleh pemerintah British. Dasar Campur tangan British secara tidak langsung memberikan kuasa ekonomi kepada Malaya. Pemerintahan British meletakkan asas perancangan bagi membangunkan bandar dan wilayah serta kegiatan ekonomi yang berdasarkan dua industri utama iaitu getah dan bijih timah. Sistem komunikasi yang dibina bertujuan mewujudkan suatu rantaian pengagihan yang dapat melicinkan kegiatan ekonomi.

Pada peringkat ini terutama pada awal abad yang ke-20 iaitu sekitar tahun 1900 hingga 1925, rumah-rumah agensi seperti Boustead, Harrison & Crossfield, Sandilands Buttery dan lain-lain mula wujud. Rumah-rumah ini menguasai perdagangan import dan eksport di Malaya. Di sinilah mulanya pembinaan gedung-gedung perniagaan dan pusat membeli-belah. Pada waktu yang sama pembinaan rumah kedai di bandar dijalankan oleh peniaga-peniaga Cina dan India. Reka bentuk rumah kedai yang dibina ialah dua tingkat berderet. Pembinaan rumah-rumah kedai ini terus berkembang sehingga sekarang.

Peringkat kedua adalah peringkat perkembangan yang pesat dalam pembangunan kawasan tapak perindustrian. Ini selaras dengan Dasar Industrialisasi pada tahun 1960. Pihak Berkuasa Pembangunan Industri Pusat (FIDA) sekarang ini MIDA sudah menyediakan tapak-tapak perindustrian di kawasan tertentu bagi menggalakkan perkembangan sektor perindustrian. Pada waktu yang sama, pembinaan kompleks membeli-belah berlaku dengan pesat di bandar-bandar besar terutama di Kuala Lumpur, Ipoh dan Pulau Pinang. Pembinaan kompleks membeli belah dan rumah kedai yang dilakukan sebahagian besarnya oleh sektor swasta yang terdiri daripada pemaju perumahan dan syarikat-syarikat harta. Penyertaan agensi-agensi kerajaan dalam pembinaan kompleks perniagaan dan rumah kedai adalah pada peringkat yang minimum. Objektif utama adalah untuk membantu peniaga-peniaga bumiputera mendapatkan tempat dan tapak perniagaan di kawasan bandar. Kegiatan pembinaan kompleks membeli-belah dan rumah-rumah kedai ini diusaha-kan oleh Majlis Amanah Rakyat. Reka bentuk kompleks membeli-belah dan rumah-rumah kedai tidak membolehkan kerja-kerja pembesaran dilakukan sekiranya permintaan untuk ruang perniagaan bertambah ataupun permintaan daripada peniaga-peniaga bumiputera bertambah.

Pada peringkat ketiga, terdapat perancangan dan usaha yang teratur ke arah pembangunan tempat-tempat perniagaan dan kawasan-kawasan perindustrian. Tahun 1971 hingga 1985 adalah tahun pembangunan pesat dalam pembinaan kompleks-kompleks perniagaan dan tapak-tapak perindustrian. Keadaan pasaran harta yang melambung menarik pemaju-pemaju perumahan dan syarikat-syarikat harta supaya membina kompleks membeli-belah dan rumah-rumah kedai. Penyertaan sektor kerajaan dalam membangunkan kompleks membeli-belah dan tapak-tapak perindustrian turut cergas. Usaha ini dilakukan oleh Perbadanan Kemajuan Ekonomi Negeri (PKEN) dan MARA. Selain daripada itu, Pihak Berkuasa Pembangunan Bandar (UDA) turut menyediakan kemudahan tempat-tempat perniagaan di kawasan bandar sama ada melalui pembinaan bangunan atau mengagihkan lot-lot perniagaan yang disediakan oleh pemaju-pemaju swasta untuk peniaga-peniaga bumiputera.

Malangnya pada peringkat ini sudah berlaku kemelesetan ekonomi yang menjejaskan perancangan dan pelaksanaan projek-projek bangunan perniagaan dan kawasan perindustrian di Malaysia. Kemelesetan ekonomi dunia yang dialami oleh Malaysia dan negara-negara lain adalah suatu rahmat kerana ia membolehkan perancangan yang realistik dijalankan bagi menghadapi sebarang kemungkinan pada masa hadapan.

Bagaimana Memilih Tempat atau Lokasi Perniagaan?

Tempat atau lokasi perniagaan yang dipilih oleh seseorang usahawan bergantung kepada beberapa faktor iaitu:
1. Tanggapan mengenai lokasi yang dianggap baik dan strategik. Bagi usahawan yang sudah lama berniaga, tanggapan ini dipengaruhi oleh pengalaman mereka yang lepas. Usahawan yang baru biasanya tidak mempunyai pengalaman yang lalu dan tanggapan mereka mengenai tempat perniagaan yang baik adalah berasaskan tindakan usahawan-usahawan yang sudah lama berniaga.
2. Jenis perniagaan atau perusahaan yang akan dijalankan dapat dikumpulkan di bawah tiga kategori besar iaitu peruncitan, perkhidmatan dan perkilangan. Setiap jenis perniagaan ini memerlukan lokasi yang tertentu bagi mendapatkan langganan yang menggalakkan.
3. Kemampuan dan kesanggupan membayar perbelanjaan sewa untuk lokasi yang dipilih mengandungi elemen risiko yang berkait dengan sejauh mana pelunjuran yang akan tercapai.
Pada dasarnya, usahawan tidak mempunyai kuasa yang luas bagi menentukan tapak atau kawasan perniagaan. Penentuan tapak atau kawasan perniagaan dibuat oleh ahli-ahli perancang bandar dan kawasan. Sungguhpun demikian, ahli-ahli perancang bandar dan kawasan ini akan mengambil kira pandangan dan kepentingan ahli-ahli perniagaan, pengilang-pengilang, persatuan-persatuan pengguna dan agensi-agensi kerajaan ketika merancang penempatan kawasan-kawasan perniagaan dan perindustrian. Usahawan hanya dapat memilih tempat atau tapak perniagaan selepas kawasan-kawasan perniagaan dan perindustrian dimajukan dan diwartakan. Sebahagian besar kawasan-kawasan perniagaan dimajukan oleh sektor swasta sementara kawasan-kawasan perindustrian dimajukan oleh agensi-agensi kerajaan.

Keputusan menempatkan perniagaan di sesuatu lokasi bergantung kepada sejauh mana tempat yang dipilih itu dapat memenuhi segala kriteria yang sudah ditetapkan oleh seseorang usahawan. Usahawan mempunyai jangkaan tertentu yang diharapkan dari tempat yang akan dipilih. Jangkaan inilah yang dapat digunakan bagi membina sebuah peta mental yang dapat menunjukkan keutamaan pilihan bagi menentukan lokasi perniagaan. Misalnya, usahawan baru menganggap Lembah Klang di mana terdapat Bandaraya Kuala Lumpur dan Shah Alam, Bandar Klang dan Kajang sebagai tempat yang paling baik dibandingkan dengan, Kuala Kubu Baru dan Sabak Bernam.

Usahawan meletakkan beberapa kriteria apabila menentukan sama ada tempat yang dipilih itu baik atau tidak bagi menjalankan aktiviti perniagaannya. Antara kriteria-kriteria yang disenaraikan ialah:
1. Identiti yang dikaitkan dengan kawasan yang dipilih. Sebagai contoh Jalan Sungai Besi di Kuala Lumpur dikaitkan dengan industri percetakan dan Sungai Rasah di Klang dikaitkan dengan bengkel-bengkel servis kenderaan. Ini tidak bermakna industri-industri yang lain tidak wujud di kawasan-kawasan yang dinyatakan. Biasanya industri-industri sokongan juga akan wujud di tempat yang sama.
2. Faktor potensi menembusi dan menguasai pasaran di kawasan sekitar tempat yang dipilih adalah tarikan utama industri peruncitan dan perkhidmatan.
3. Kemudahan infrastruktur yang terdapat di tempat yang dipilih seperti air, kuasa elektrik dan telefon memudahkan urusan perniagaan. Infrastruktur yang baik memudahkan sesuatu perniagaan itu mengadakan perhubungan dengan pihak luar seperti pelanggan, pembekal, agensi-agensi penyelidikan dan institusi-institusi kerajaan.
4. Keluasan tapak perniagaan yang sesuai di sesuatu lokasi diperlukan bagi mendapatkan skala pengeluaran yang paling cekap atau optimum. Usahawan perlu memilih tapak perniagaan yang sesuai dengan jenis industri yang akan usahakan. Misalnya sebuah perusahaan biskut memerlukan luas ketuhar yang ukuran minimumnya 12 kaki padu bagi mendapatkan pulangan yang menguntungkan.
5. Faktor kos pembangunan tapak perniagaan perlu dilibatkan sebelum operasi perniagaan dijalankan. Sesetengah jenis perniagaan yang menggunakan bahan-bahan mentah berbahaya seperti dalam industri kimia dan barang-barang binaan perlu membangunkan tapak perkilangannya sendiri. Lokasi dan keadaan fizikal sesebuah tempat akan menentukan kos pembangunan yang terlibat. Misalnya, kos pembangunan sebuah tapak perkilangan di Lembah Klang lebih rendah berbanding kos pembangunan tapak yang sama di Ulu Selangor.

Apakah Proses Memilih Lokasi Perniagaan?

Proses memilih lokasi perniagaan akan mengambil masa yang singkat atau sebaliknya. Usahawan yang sudah lama berniaga biasanya mengambil masa yang singkat kerana mempunyai pengalaman memilih tempat perniagaan. Ada beberapa langkah yang boleh diikuti oleh para usahawan yang baru apabila memilih lokasi perniagaan.

Pertama, meninjau kemungkinan yang wujud. Suatu senarai kawasan yang difikirkan sesuai untuk perniagaan yang diusahakan perlu dibuat.

Kedua, kumpul maklumat mengenai kawasan-kawasan yang sudah dikenal pasti. Maklumat-maklumat yang diperlukan ialah:
1. Taraf kawasan sama ada bandar raya, bandar atau pekan
2. Prestasi perniagaan
3. Kedudukan infrastruktur
4. Kadar pembangunan
5. Taraf dan gaya hidup penduduk
6. Rancangan pembangunan masa depan
7. Faktor harga lot perniagaan atau kos sewaan

Ketiga, bandingkan kawasan-kawasan yang sudah disenaraikan. Ketika membuat perbandingan, usahawan perlu mengambil kira faktor-faktor nyata dan tidak nyata. Faktor-faktor nyata adalah seperti harga atau kos sewa lot, kos penyelenggaraan perniagaan serta ramalan jumlah pengeluaran dan jualan. Faktor-faktor tidak nyata ialah seperti prestasi kawasan yang berkenaan dan pembaziran atau penjimatan masa dalam urus niaga perniagaan.

Keempat, buat keputusan menempatkan perniagaan selepas dinilai tiap-tiap kemungkinan yang dibentangkan. Keputusan yang dibuat mestilah sesuai dengan objektif perniagaan yang akan dijalankan.

Proses yang dinyatakan di atas sesuai bagi sektor-sektor perkilangan yang lokasinya bukan kriteria utama bagi menjamin kejayaan perniagaan. Bagi industri peruncitan dan per-khidmatan, proses ini perlu dilanjutkan dengan lebih terperinci iaitu dengan mengambil kira kedudukan tapak atau lot perniagaan sama ada dalam sesuatu kawasan atau dalam sesuatu bangunan.

Langkah kelima khusus bagi industri peruncitan dan perkhidmatan iaitu masalah menentukan sama ada tapak atau lot yang strategik dalam sesuatu kompleks atau kawasan dapat menjamin prestasi perniagaan yang baik. Tapak-tapak atau lot yang strategik biasanya terhad dan harus ada keupayaan bersaing bagi mendapatkan tapak atau lot yang diperlukan itu.

Rujukan
Berry B.J.L. An Inductive Approach to the Regionalisation of Economic Development, Essays On Geography and Economic Development. University of Chicago Press, 1960.

Davies R.L. The Nature of Cities, Oxford. London: Pergammon Press, 1973.

Davies R.L., Retail and Commercial Planning. London: Croom Helm, 1984.

Dicken P. and Lloyd P.E. Location in Space-A Theoreetical Approach to Economic Geography. New York: Harper & Row, 1972.

Kamal Salih. Rationalised Growth Strategies in Malaysian Regional Development-Malaysian Economic Development and Policies. Persatuan Ekonomi Malaysia, 1975.

Marshall J.U. The Location of Service Towns - An Approach to the Analysis of Central Place Systems. University of Toronto, 1971.

Northern R.I. and Haskoll M. Planning for People - Shopping Centres, College of Estate Management, Whitenights, Reading, 1977.

Van Dusseldorp D.B.W.M. Planning of Service Centres in Rural Areas of Developing Countries, International Institute for Land Reclamation and Improvement Wageningen, Netherland.